Cómo convertir un local comercial en vivienda
Actualmente, el hecho de convertir, legalmente, un local comercial en una vivienda, normalmente se hace por un tema simplemente especulativo. El valor de la vivienda en muchas zonas es bastante mayor que el de los locales. Además, suele tener una salida más rápida a la hora de vender o alquilar. Pero esto no es gratis, suele llevar aparejados muchos gastos, que no son simplemente económicos. Así que vamos por partes.
¿Se puede convertir un local comercial en vivienda?
En principio sí, pero no todos. Hay muchas situaciones que impiden hacerlo. Estas se pueden dividir en varias categorías:
1. Urbanísticas
Antes que nada, hay que acudir al Planeamiento Urbanístico del municipio. Primero, el suelo debe estar clasificado como suelo urbano. Esto suele ser lo normal, pues el local estará en la ciudad.
Por otro lado, hay que ver si hay una limitación de viviendas por hectárea, y si esta limitación ya se ha sobrepasado. Aquí podría haber un primer impedimento, que aunque es poco probable, es infranqueable a corto plazo (tendría que cambiar el planeamiento municipal).
2. Constructivas o técnicas
Una vivienda nueva (y un cambio de uso a vivienda lo es), debe adaptarse al Código Técnico de la Edificación (CTE). El principal problema que nos solemos encontrar es la accesibilidad, pues las viviendas deben adaptarse a las personas de movilidad reducida. Esto suele conllevar hacer obras de rampas, ascensores, ensanchar puertas, etc. También puede ser necesario hacer obras para cumplir el apartado de salubridad, lo que implica cambiar instalaciones, ventanas, etc.
En definitiva, aunque el CTE no impide convertir un local a vivienda, sí que encarece las obras.
Actualmente, el hecho de convertir, legalmente, un local comercial en una vivienda, normalmente se hace por un tema simplemente especulativo. El valor de la vivienda en muchas zonas es bastante mayor que el de los locales. Además, suele tener una salida más rápida a la hora de vender o alquilar. Pero esto no es gratis, suele llevar aparejados muchos gastos, que no son simplemente económicos. Así que vamos por partes.
La otra normativa importante, y el quid de la cuestión, son las normas del hábitat, que son diferentes en cada Comunidad Autónoma. Esta normativa prescribe las condiciones que ha de tener una vivienda: dimensiones, proporciones, instalaciones, etc. Lo más importante que establecen estas normativas es que cada habitación debe tener una ventana. Además, no valen los espacios que están muy alejados de las ventanas, es decir, hay un fondo máximo con respecto a la ventana más cercana. Este es el problema principal de los locales comerciales, que tienen mucho fondo y poco espacio de fachada. Con lo cual, el piso que creías que iba a tener 5 habitaciones pequeñas solo puede tener 2 habitaciones grandes y trastero, disminuyendo drásticamente el valor total.
3. Comunitarias
Si después de comprobar la normativa urbanística y analizar si la adaptación a la normativa técnica es viable, hay que ver los estatutos de la comunidad de propietarios. Si prohíben específicamente hacer más viviendas, no tenemos nada que hacer. Si no dicen nada al respecto, habría que pedir la conformidad a la comunidad de vecinos, o hacerlo por las malas, algo que es poco recomendable.
¿Y si mi local, además, es un bajo comercial?
Si, además de todo esto, el local es un bajo a pie de calle, habría que tener en cuenta otras cuestiones. Es muy difícil tener una superficie de fachada suficiente, porque muchas veces los patios de manzana están por encima del bajo. Además, habría que analizar situaciones no revistas en un bajo comercial como el tender la ropa, la seguridad de puertas y ventanas desde el exterior, etc.
Si finalmente nos decidimos a convertir el local en vivienda, habría que hacer el cambio de uso, para lo cual necesitamos un proyecto realizado por un arquitecto técnico o superior.
En algunas comunidades autónomas necesitaremos una cédula de habitabilidad, mientras que en otras (por ejemplo en Castilla y León) necesitaremos solo el certificado final de obra conforme hemos acabado las obras según las directrices del proyecto realizado por un arquitecto técnico o superior, dependiendo de cada caso.
Acto seguido, habrá que pagar, las licencias municipales correspondientes, y finalmente registrar el inmueble como vivienda.
Inconvenientes
- Está prohibido vivir en un local comercial.
- Es necesaria la cédula de habitabilidad o certificado final de obra para utilizarlos y comercializarlos como vivienda.
- Los estatutos de la comunidad de propietarios no deben contemplar la prohibición de convertir un local en vivienda.
- Los trámites burocráticos se pueden alargar más de 15 meses.
- Suelen ser bajos con poca luz y escasa ventilación, que requieren gran inversión en reforma.
Ventajas
- El metro cuadrado del suelo terciario se sitúa entre un 10% y un 20% por debajo de inmuebles en ubicaciones similares.
- Alto índice de rentabilidad de hasta un 10% en muchos casos.
- En ocasiones, de un local comercial se pueden extraer varias viviendas.
- Posibilidad de diseñar una casa singular.
- Incremento de oferta en algunas localizaciones
Puedes consultar la legislación en PDF en el siguiente enlace: